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蛋壳公寓为新青年安居“破题”

www.hufguf.com2020-01-28

  《财经》记者 施然 | 文

  2019年7月,王澜从湖北师范毕业了,刚刚走出象牙塔的她,步入社会后遇见的第一件头疼事,不是找工作,而是租房。

  武汉的二房东提供的老旧小区脏乱差,传统中介发布的房源有不少是虚假的,这让她找房子时走了很多弯路。最后,好不容易找到了中意的房子,又被高额的中介费吓退了。

  “已经毕业,就不想管家里要钱了,我担心自己的工资都不够房租。”不仅如此,王澜还担心押金到最后要不回来。

  在我国,像她这样急需租到合适房子的高校毕业生每年都在增加。从2018年开始,我国的应届高校毕业生就超过了800万,其中大部分面临着毕业租房问题。

  2019年9月,人民网舆情数据中心与蛋壳公寓等联合发布了国内首部《大学毕业生租住蓝皮书》(简称《蓝皮书》)。《蓝皮书》中对全国多省市高校聚集地的应届大学毕业生进行了抽样调查,调查显示,大专到硕士学历的毕业生选择租房的占比都在95%以上,租房需求和意愿都非常明显。

  建国70年以来,我国政府在极其快速的城市浪潮下,一直致力于解决了14亿人口的居住问题。与此同时,新问题也陆续显现。

  98年房改后,我国住房市场真正开启了商品化竞争时代,此后20年,虽然老百姓的住房条件与品质得到了极大提高,但是,居高不下的房价也让很多年轻人“望房兴叹”。

  对于刚刚毕业的大学生来说,短时间在一线城市买下一套属于自己的住房已成难以企及的梦想。因此,租房就成为他们的首选。

  但我国住房租赁市场供给有限,质量堪忧,而且中介乱象不断,如何扩大市场有效供给,满足高校毕业生的租房需求,保障居住品质,成为亟待解决的社会难题。

  近两年,机构化长租公寓的出现为解决我国住房租赁问题提供了新的思路。

  旧貌换新颜

  长租公寓真正走入人们的视野是近几年的事情,与传统中介或二房东相比,长租公寓主打精细化运营,房源真实、价格合理、配套全新、装修个性、服务到位,受到了90后的追棒。

  

  业内的一个共识,杂乱的城中村、老旧的小区、空置的商品房,在不少优秀的长租公寓品牌的改造运营下,为都市年轻白领,以及毕业生们提供多元化的居住体验。

  比如,北京的很多空置房屋都是八九十年代建成的,这些房子的墙皮脱落,卫生间的瓷砖花色老气,水管生锈,地板开裂,改造难度非常大。

  张立娟是蛋壳公寓的一位房屋产品设计师,经常熬夜反复修改设计图纸,已经成为她工作的常态。她坦言,品牌公寓的设计师在做旧房改造时特别要关注的是,把钱花在刀刃上,让房屋品质和用户体验最大程度得到提升。

  从2015年创立之初,蛋壳公寓就开始利用互联网科技,进行原始底层数据框架的搭建,以实现产品设计和供应链系统的网络协同。

  如设计研发部门能够通过大数据技术抓取过往数据,拿出改造过的不同状态的房屋与正在设计的房屋进行分析、对比、测试,随后,针对特定房屋状态给出最优的解决方案。

  如蛋壳公寓的房屋产品设计师与施工端的网络协同。当施工端按照标准及规范在系统中上传施工照片时,设计师就可以多次远程查看房屋当前状态,以及需要整改的部分。

  目前,这种协同工作模式能保证蛋壳公寓在全国不同城市的几万个工地同时顺利开工,不仅减少了设计师多次到场的监理环节,还有效提高了团队的工作效率,也为后期验收、整改提供了数据支持。

  现在,长租机构+互联网的发展模式,正在深刻地改造着传统住房租赁市场,品牌长租公寓已经成为推动租住品质升级的生力军。

  十九大报告中,中央提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度。监管层希望长租公寓这股创新风潮,可以打破行业沉疴,并盘活存量房,为城市的旧城改造,年青人的住房质量提高做出贡献。

  但长租公寓的长远发展,品质化改造对于现在的年轻人来说或许只是开始,体验与服务才是关键。

  不是租房而是寻家

  《蓝皮书》显示,以应届毕业生为代表的青年群体,在租房过程中,更加注重个人私密空间、居住条件和居住体验,其背后,是新一代年轻人对高质量的租住产品和服务的要求。

  

  叶维在上海一家地产公司工作,已经是第二次租住蛋壳公寓的房子了。作为都市白领的他,其实有自己的房子,但是,家离工作的地方太远,每天都要穿过大半个城去上班,所以,他选择在单位附近租住。

  叶维也和传统中介一起看过房,不是货不对版,就是服务不专业,最后,再次选择蛋壳就是因为很多品质与服务细节打动了他。

  在房子敲定后,蛋壳公寓的工作人员提出主动帮他搬家,还帮他和物业沟通,联系车位。通过“蛋壳公寓”手机App,叶维可以预约多种生活服务,如灯泡坏了,一键操作,便有服务人员到家解决。

  而王澜最后听朋友推荐,也选择了蛋壳的一间公寓作为步入社会的第一个“家”。

  与很多中介的房子相比,蛋壳公寓家电全新,不收中介费,而且配有专门的管家,拨打400客服电话也很方便。这让王澜很心动,“我们最怕麻烦了,本来工作就很忙,住在这里很多事情就比较省心。”

  蛋壳公寓合租房源的公共区域,有优质保洁服务,为了不影响租客生活,保洁员一般会将打扫时间与租客在家的时间错开。

  

  蛋壳公寓创始人兼CEO高靖认为,互联网科技+精细化服务是未来长租公寓的核心竞争力。

  为了提高精细化服务的水平,蛋壳公寓近两年招聘了很多服务管家。他们普遍年轻且文化素质较高,平均年龄在25岁左右,很多是95后。

  他们的主要工作是帮助租客办理退换租以及相关费用结算,日常维系好与租客的关系,帮助租客解决生活中遇到的各种问题。

  陈天琪是蛋壳公寓杭州萧山某小区的服务管家,因工作需要,手机24小时都是开机状态。她曾在凌晨3点接到租客电话,因为密码锁电池没电了,租客进不去房门。那天,她胡乱穿上衣服,骑上电瓶车就迅速赶到了十几公里外的小区。

  其实,蛋壳公寓提供的服务远不止这些,租客半夜房子漏水、停电,甚至生病,都可以随时呼叫服务管家来解决。

  蛋壳公寓服务管家的招聘标准很严格,而且,管家的活又非常不好干,需要应聘者执行力、沟通能力都要强,还要有超前服务意识。不是用户提出需求才解决问题,而是在用户需要之前,先想到问题。

  刘德超在蛋壳公寓做服务管家近2年了。他告诉记者,现在不仅蛋壳,很多长租公寓都有管家服务,同业竞争的好处就是每个管家都充满了危机感,从而能不断地提升服务品质。

  蛋壳公寓还推出了一套以用户体验为主的考核制度,主要考核点在于租客问题的解决时效,租客对管家工作的认同情况等。

  为了更好的提升管家的服务质量,蛋壳公寓内部还规定了每周例会上进行复盘,对管家的工作得失进行经验总结,并定期开办培训课程,教授服务的标准化流程。

  不仅如此,蛋壳公寓的城市负责人每周都会跟不同的管家,深入到不同的房间,对服务质量做好抽检和调研。

  除了服务管家,蛋壳公寓还有自己的空气质量工程师、维修师傅、出房管家等,为租客提供从选房、看房、签约、入住、售后等全流程服务。

  高靖表示,精细化的服务为蛋壳带来了正面评价,这些都会在未来对续租率产生正向的影响。不过要提高长租公寓的入住率,直击用户痛点,让高品质服务深入到大多数青年人的生活中,还要解决租房成本高的问题。

  人才战标配

  《蓝皮书》指出,合租、月付仍是2019年应届毕业生的租房主要选择。65.8%的应届毕业生自已支付租金,对租金敏感度较强。约九成毕业生希望租金不超过3000元,近半毕业生租金预期不超过1500元。

  

  

  “每一年租房市场上的主力军,都是刚刚离开校门的大学生,他们对租房价格还是比较敏感。而提供性价比高的长租公寓,能改变年轻人的生活质量,让他们无后顾之忧的工作和生活,并创造更大的社会价值。”《蓝皮书》项目的主要负责人,人民网舆情数据中心副总编辑刘鹏飞谈到。

  为此,不少长租公寓在今年推出了优惠计划,如蛋壳公寓的“椋鸟计划”已经连续开展了四年,累计惠及全国百万毕业生,租金优惠金额超过亿元。

  十九大之后,人才兴国战略受到了各地方政府的重视,城市之间的竞争也慢慢演变成人才竞争。

  为青年人提供健康、安全、舒适的居住环境,是一个城市“软实力”的证明。为了吸引人才、留住人才,地方政府开始主动出击,也推出了很多租房优惠政策。

  近日,武汉洪山区住房保障和房屋管理局就与蛋壳公寓等长租机构进行了合作,推出人才公寓项目。目前,蛋壳公寓在该项目中首批已供应646间房源,符合条件的毕业大学生申请入住,将享受到政府提供的30%租金补贴。

  这种合作模式可谓双赢,不仅让地方政府留住了人才,也让蛋壳公寓增强了自己的品牌认知度和好感度。其用户群,以21~29岁年轻群体为主,本科及以上学历超过了90%,这与申请人才公寓的大学生群体高度吻合。

  70年来,中国老百姓的租住条件发生了翻天覆地的变化。2018年,我国城市人均居住面积达到39平方米,与1978年相比扩大了十倍以上。

  随着居住面积的扩大,老百姓对租住体验的要求越来越高。尤其是年轻人,消费升级对于他们已经不是口头概念,更多的是要真正体验到服务为生活带来的改变。

  一个业内共认的数据是,机构化运营的长租公寓在整个住房租赁市场的渗透率只有3%-5%,而在发达国家,这个数字能达到40%-60%。如果将来,行业能得到更规范更健康的发展,将大大改善我国居民特别是年轻人的租住水平,让他们不仅住得舒适,更住得开心。

  根据《中国流动人口发展报告》,预计2030年全国租赁人口将达2.7亿人,对应的租金成交总额将达4.2万亿元。

  市场很大,目前来看,整个长租公寓市场还处于供不应求的状态,需要更多的政策鼓励和扶持。

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