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从2015年供地计划调整看主要城市供求前景

www.hufguf.com2020-01-30

在房地产业“黄金十年”中,住房开发规模以前所未有的速度迅速扩大,居民基本住房需求得到初步满足,人口增长率持续下降,新屋需求日益萎缩,房地产行业结构性供过于求的矛盾日益突出。

鉴于目前大部分二、三线、四线城市存量高、供过于求的现状,今年3月,国土资源部联合下发文件,要求各地因地制宜,“土地供应有限”。5月17日,国土资源部发布《关于下达〈2015年全国土地利用计划〉的通知》,要求各地区别对待,保持压力,合理安排建设用地规划指标,促进地区、城乡、产业协调发展。严格控制特大城市土地利用,合理安排大中小城镇土地利用规划目标。

目前,包括北京和上海在内的13个重点城市相继宣布了2015年国有建设用地供应计划。在今年土地供应计划调整的基础上,结合当前城市存量情况和国土资源部的通知要求,对13个城市的中短期市场供应前景和存量风险进行深入分析,研究判断城市房地产市场的发展趋势。

1。13个城市的住宅用地占房地产开发总用地的70%,北京、上海和广州的住宅用地占总用地的35% %。2015年,全国13个重点城市房地产开发建设用地规划供应量为9604公顷,占国有建设用地总供应量的35.3%。除长春市未公布的住宅和商业服务规划用地供应数据外,12个城市的住宅(住宅(含保安,下同)规划用地供应为5910公顷,占房地产开发规划用地供应的68.9%,商业服务规划用地供应为2674公顷,占房地产规划用地供应的31.1%

从城市能源水平来看, 已公布土地供应计划的北京、上海和广州一线城市2015年房地产开发建设用地计划供应总量为3335公顷,占13个重点城市房地产开发用地计划供应的34.7%。 十个二三线城市计划提供6269公顷土地用于房地产开发建设,占2015年十个城市国有建设用地计划供应总量的32.1%。其中,天津、南京和长春的房地产开发用地规划供应量较高,均超过1000公顷。从土地性质来看,70%是住宅用地,30%是商业用地。其中,一线城市住宅用地的规划供应量较高,而二线和三线城市的规划供应量略低。

二。与前两年相比,土地总供应量下降20%,商业服务用地供应量同比下降34% %。与前几年规划用地供应相比,2014年13个主要城市2015年房地产开发建设用地规划供应量同比下降23.19%,也比2013年下降17.63%。此外,一线城市出现大幅下降,比前几年下降了26%。二线和三线城市同比下降21.52%,比2013年下降12.75%。

从土地利用属性来看,除长春市尚未公布住宅和商业服务用地计划供应外,其余12个城市2015年商业服务用地计划供应总量为2674公顷,同比下降33.95%。2015年计划提供5910公顷住宅用地,同比下降20.73%。

3。大多数城市的规划土地供应与实际市场存量相符。在一些城市,“应该限制而不是增加”。在13个城市中,北京、上海、广州、厦门、南京、天津和石家庄等7个城市的商品住宅供需基本平衡。从目前商品房存量和市场土地储备来看,存量压力不大。考虑到城市市场的供需和局域网的总量

在目前库存较高的六个城市中,海口、无锡、哈尔滨和长春的房地产市场短期库存明显过大,难以改变全年供过于求的局面。中长期(2-5年),海口、无锡和哈尔滨的供过于求状况逐步改善。然而,长春市2015年的土地消化周期和土地供给相对较高,中长期内仍将存在供过于求的风险。

对济南和南宁来说,短期内房地产市场的存量不高,但考虑到2012年至2014年这两个城市经营性用地的大量周转,商品房存量将在年内逐步增加,甚至存在供过于求的风险。从中期和长期来看,考虑到前几年的土地流转和2015年的土地供应,商品房市场供过于求的风险仍将逐步增加。

2。在供需平衡的7个城市中,一线城市和厦门仍然供不应求。

从短期来看,北京、上海、广州、石家庄、厦门的房地产市场存量不高,近3年土地流转也不高,因此预计2015年商品房供应量将保持相对稳定。南京和天津目前的房地产市场存量很低。虽然土地流转在过去三年中略高于需求,但仍在控制范围内。预计2015年供需将保持相对平衡。

中长期来看,北京、上海、广州作为一线城市,在房地产市场起步较早,可用土地日益萎缩。近年来,土地供应逐年下降。这一趋势将在未来继续,需求超过供给的情况将逐渐出现。然而,由于厦门行政区域的限制,近年来土地规划供应量不断减少,预计厦门市的商品房中长期仍将供不应求。

近年来,南京、天津土地流转略高于商品房,2015年房地产开发建设预计可用建筑面积明显高于往年商品房。预计在未来2-3年内,这两个城市的商品房市场仍将出现轻微的供过于求。但是,石家庄市土地消化周期和2015年规划土地供应和建设面积不高,中长期基本平衡仍将保持。

一般来说,大多数已经宣布土地供应计划的城市更好地实施了限量供应政策。未来五年,房地产市场作为一个整体将保持供需基本平衡。

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